Căn hộ cao cấp: Hơn thua ở cách bán

Dù bị Ä‘ánh giá là phân khúc gặp nhiều khó khăn nhất trong thời Ä‘iểm thị trường khó khăn, nhÆ°ng thá»±c tế căn há»™ dÆ°á»›i 40 triệu/m2 vẫn có giao dịch.

 

 

Chính sách bán hàng

Má»™t khách hàng từ Hà Ná»™i vào TP.HCM tìm mua căn há»™ cho con trai vừa ra trường, Ä‘ã chia sẻ, hiện bà muốn mua má»™t căn há»™ có giá khoảng 2 tá»· đồng nhÆ°ng phải gần khu vá»±c trung tâm và dÄ© nhiên kèm theo Ä‘ó là chất lượng xây dá»±ng tốt.

 

Khu Ä‘ô thị City Horse, Q.2

 

Tuy nhiên, vấn đề của vị khách hàng này là những căn vừa túi tiền lại không Æ°ng, trong khi căn quá cao thì lại thích. Vậy làm cách nào để có thể tiếp cận được căn há»™ Æ°ng ý?

Theo thống kê của Công ty Nghiên cứu thị trường DTZ, thị trường căn há»™ vẫn còn nhiều khó khăn trong quý II/2013 khi các chủ đầu tÆ° vẫn tiếp tục giảm giá bán hay trì hoãn tiến Ä‘á»™ dá»± án. Phân khúc căn há»™ trung bình có giao dịch tốt hÆ¡n căn há»™ cao cấp. Nếu phân chia theo giá, căn há»™ tầm trung Ä‘ang dao Ä‘á»™ng từ 950 USD - 1.700 USD/m2 (tÆ°Æ¡ng Ä‘Æ°Æ¡ng 20 triệu - 35,7 triệu đồng/m2).

Từ đầu năm đến nay, giao dịch căn há»™ có mức giá này hoặc chênh lệch hÆ¡n vài triệu đồng, tuy không gọi là "sôi Ä‘á»™ng" nhÆ° năm 2006 - 2007 nhÆ°ng phản ánh Ä‘úng thá»±c tế năng lá»±c hấp thụ của thị trường. Theo Ä‘ó, đối tượng mua căn há»™ này thường chia thành hai nhóm: má»™t là mua để ở, hai là đầu tÆ° bằng tiền nhàn rá»—i.

Do cung nhiều hÆ¡n cầu nên để thu hút khách mua, các chủ đầu tÆ° Ä‘ã "mạnh tay" Ä‘Æ°a ra các chÆ°Æ¡ng trình khuyến mãi khá linh hoạt. Khu vá»±c cạnh tranh mạnh nhất có thể kể đến là quận 2 (TP.HCM), vá»›i khoảng 10 dá»± án căn há»™ Ä‘ang được chào bán.

Lợi thế trong những "cuá»™c Ä‘ua" giữa các chủ đầu tÆ° tập trung vào má»™t số yếu tố, nhÆ°: vị trí dá»± án, hiện trạng dá»± án, tính kết nối vá»›i khu vá»±c chung quanh, tiện ích, tên tuổi nhà phát triển, tiến Ä‘á»™ thanh toán và cuối cùng là giá. Điều này hoàn toàn trái ngược vá»›i Æ°u tiên lá»±a chọn trÆ°á»›c Ä‘ây của người mua, giá luôn là yếu tố được đặt lên hàng đầu.

Điển hình nhÆ° cụm căn há»™ tại khu Ä‘ô thị City Horse (An Phú - An Khánh, quận 2), hiện có ít nhất 4 dá»± án Ä‘ang chào bán. Tuy nhiên, The Estella (do nhà phát triển Singapore Keppel Land làm chủ đầu tÆ°) và Imperia An Phú lại có Æ°u thế vì dá»± án Ä‘ã hoàn thành và sẵn sàng bàn giao nhà cho khách hàng.

Ông Trần Lê Khánh, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Đầu tÆ° và Dịch vụ Kiến Á (chủ đầu tÆ° dá»± án Imperia An Phú), cho rằng, nhu cầu nhà ở còn rất cao, quan trọng là cách bán thế nào để người dân có cÆ¡ há»™i sở hữu nhà và chủ đầu tÆ° không phải tồn hàng.

Đây cÅ©ng là cách mà theo ông Khánh, chủ đầu tÆ° Ä‘ang "tá»± cứu" mình. Má»›i Ä‘ây nhất, công ty này cÅ©ng Ä‘ã áp dụng chính sách thanh toán 10% nhận nhà ngay và nhận được không ít sá»± quan tâm của khách hàng.

Trong khi Ä‘ó, phía Keppel Land, sau khi triển khai chÆ°Æ¡ng trình "Thanh toán 50% nhận nhà ngay" (50% còn lại sẽ được thanh toán dần trong hai năm không lãi suất) từ cuối tháng 4 đến giữa tháng 7/2013, Ä‘ã có 100 căn há»™ được đặt cọc, dù giá má»—i căn tại Ä‘ây thấp nhất cÅ©ng 3 tá»· đồng (căn há»™ trên 90m2). Sau khi nhận được phản hồi tốt từ thị trường, Keppel Land Ä‘ã công bố tiếp 50 căn há»™ tiếp theo sẽ được bán theo chính sách này.

Ghi nhận ở má»™t dá»± án Ä‘ang mở bán khác nằm trên địa bàn quận 2 là Tropic Garden (Nguyá»…n Văn Hưởng, P.Thảo Điền), do Công ty CP Tập Ä‘oàn đầu tÆ° địa ốc Nova đầu tÆ°, hiện tình hình giao dịch cÅ©ng khá đều đặn. Dá»± án được khởi công xây dá»±ng từ quý III/2011, đến nay, Block C1 của dá»± án vá»›i trên 190 căn há»™ Ä‘ã có hÆ¡n 90% được bán ra.

Trong Ä‘ó, các căn há»™ có diện tích nhỏ (88m2, 2 phòng ngủ) chỉ còn 5 căn (xét ở thị trường sÆ¡ cấp). Vá»›i mức giá 2,3 tá»· đồng trở lên (bao gồm VAT) và vị trí khá thuận lợi, chủ đầu tÆ° Ä‘ang áp dụng chính sách bán hàng khá cạnh tranh.

Cụ thể, nếu mua căn há»™ 88m2, giá 2,3 tá»· đồng; đến thời Ä‘iểm giao nhà (dá»± kiến khoảng tháng 3/2014), số tiền người mua Ä‘ã Ä‘óng là 1,3 tá»· đồng (tÆ°Æ¡ng Ä‘Æ°Æ¡ng 60% giá trị căn há»™); nếu khách hàng có nhu cầu vay sau thời gian này vá»›i thời hạn 1 năm, chủ đầu tÆ° sẽ há»— trợ khách vay ngân hàng vá»›i lãi suất 12%/năm.

DÄ© nhiên, trong 1 năm này, khách chỉ trả số tiền gốc. Theo giải thích của nhân viên kinh doanh dá»± án, vá»›i chính sách bán hàng này, khách chỉ cần có 1,1 tá»· là có thể mua được căn há»™.

CÆ¡ há»™i cho người mua và nhà đầu tÆ°?

Vá»›i mức giá hợp lý và chính sách bán hàng thay đổi theo nhu cầu và Ä‘iều kiện khách mua thì rõ ràng Ä‘ây là cÆ¡ há»™i cho những ai có nhu cầu về nhà ở.

Ông Nguyá»…n Du Trường Nguyên, Phó phòng Kinh doanh - Tiếp thị Công ty CP Địa ốc Phú Long, chủ đầu tÆ° dá»± án Dragon Hill Residence and Suites (tọa lạc trên trục đường Nguyá»…n Hữu Thọ, huyện Nhà Bè) cho biết, dÄ© nhiên Ä‘ây không phải là thời Ä‘iểm để nhà đầu tÆ° mua nhanh, bán nhanh nhÆ° trÆ°á»›c nhÆ°ng là thời Ä‘iểm để người có nhu cầu nhà ở thêm cÆ¡ há»™i chọn lá»±a.

Phía Công ty Phú Long cÅ©ng vừa mở bán căn há»™ Dragon Hill vá»›i giá 25,5 triệu đồng/m2, chỉ hÆ¡n má»™t tuần sau ngày mở bán, 15 căn há»™ Ä‘ã có người đặt mua và khoảng 200 người quan tâm.

Khi được hỏi, liệu rằng ở khu vá»±c này, mức giá trên 25 triệu đồng/m2 có khả năng cạnh tranh nổi vá»›i những dá»± án cùng phân khúc ở quận 2? Ông Nguyên cho rằng, vá»›i chi phí đầu tÆ° cao, chất lượng đảm bảo thì giá thành không thể thấp hÆ¡n, hÆ¡n nữa, khách hàng mà chủ đầu tÆ° hÆ°á»›ng đến là người có nhiều tiền.

Trong khi Ä‘ó, đối vá»›i nhà đầu tÆ° thứ cấp, căn há»™ trung, cao cấp có biên Ä‘á»™ tăng giá cao hÆ¡n là căn há»™ giá thấp. Hiện, quận 2 và quận 7 là hai khu vá»±c được khách hàng khá quan tâm do mật Ä‘á»™ dân cÆ° ở khu Nam chÆ°a Ä‘ông Ä‘úc nên ở Ä‘ây thường có lượng khách là nhà đầu tÆ° cao hÆ¡n; còn quận 2 thì ngược lại, ông Nguyên chia sẻ.

Song, thá»±c tế thì không ít nhà đầu tÆ° bảo vệ quan Ä‘iểm rằng, quận 2 có đủ Ä‘iều kiện để họ "bỏ tiền" vào các dá»± án, đặc biệt là các dá»± án căn há»™ trung - cao cấp sắp hoàn thành vì Ä‘ây cÅ©ng là khu vá»±c các chuyên gia, người nÆ°á»›c ngoài... chọn để thuê khá cao. Chứng minh Ä‘iều này, phía chủ đầu tÆ° dá»± án Tropic Garden cÅ©ng Ä‘Æ°a ra tá»· lệ 30% khách hàng mua căn há»™ của họ là để cho thuê